宁波：商品房够三年消化

　　陈周锡

　　尽管1月份新建住宅价格同比上涨7.1%，但高企的库存和开发量还是让宁波楼市充满变数。

　　昨天，多位宁波开发商、机构人士接受《第一财经日报》记者采访时表示，稳中有降将成为今年宁波房价走势的主基调。目前，宁波还没有一家房企公开宣布降价，但彼此之间的价格暗战已经开始，不排除一些楼盘今后会降价销售。

　　据测算，宁波商品房供过于求局面已经形成，预计今年库存及开发的商品房足够三年时间消化。

　　截至1月底，宁波市六区(海曙、江东、江北、鄞州、镇海和北仑)商品住宅库存近34470套、503万平方米，创下历史新高。

　　同时，1月份的销量与去年底相比也不尽如人意，市六区共销售商品住宅1622套，环比减少981套，相较去年同期的2209套，下滑约27%。

　　按1套住房100平方米计算，目前宁波六区近3.5万套的商品房库存量，相当于去年全年成交商品住宅总数的1.5倍。

　　一份宁波华星房产咨询有限公司报告显示，目前宁波楼市以刚需为主，去年宁波六区卖得最好的住宅，单价在9000元~15000元/平方米，约占住宅成交量的一半以上，而单价在18000元/平方米的住宅仅占成交量的14%。

　　宁波宁房地产城投置业企划经理吴晓东认为，这几年镇海、北仑开发量大，占宁波六区的库存量比重较大，目前宁波中心区到镇海、北仑购房人士相对较少。同时，之前滞销的大户型、豪宅也占了一部分库存。高库存对开发量有限的中心区房价影响不大，但对个别开发量比较大的区域会有一定影响。

　　宁波容创房产咨询有限公司董事长干建君认为，一直以来宁波楼市都比较理性，预计除个别板块会因竞争激烈掀起小幅价格战，整体应该平稳。大型开发商云集的江北区去年底多个楼盘开盘价已经略有硝烟味。

　　吴晓东认为，去年宁波住宅销售创新高，目前开发商资金流不差钱，但是面对高企的库存和开发量，各家开发商的压力也不小。

　　对房企来说，保持稳定现金流，比利润还要重要。于是，快速开发、销售、回笼资金，成为当前宁波房企的主要策略。

　　据测算，去年宁波六区成交住宅和商住用地面积，可建楼盘总规模逾900万平方米，按照近两年宁波市场的消化量，2013年这批土地差不多可以满足未来3年的购房需求。

　　吴晓东认为，预测今年宁波商品房上市量将大幅推高，预计供应量为580万平方米，或将成为历年来年度最高供应量。

　　吴晓东认为，为减少财务成本等，诸多房企加快开发节奏。不少项目从拿地到规划到开盘，周期不到一年。可见，去年集中推地或将导致今年房地产开发项目集中推量，再加上现有500多万平方米库存，宁波楼市供大于求的局面，极有可能持续三五年。